住宅ローンの種類・元利均等返済・元金均等返済

固定金利型

固定金利型とは、金利をローン終了まで固定するローンのことです。
返済途中に市場の金利が上がっても安心できるが、市場の金利が下がってもローンの金利は下がりません。
一般的に固定金利型の金利の場合、安心を買うためか購入時の市場の金利よりも高い金利が設定されています。

変動金利型

変動金利型とは、市場の金利の上がり下がりと伴ってローンの金利も上下します。
しかし金利が上がっても、5年間は元金と利息の割合を変更して返済額を変わらないようにします。不足分は、その後5年間で調整するようになります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは、一定期間だけを固定金利にするローンです。
一般的には2年・3年・5年・7年・10年の期間となります。
そして期間終了後は、その時の市場金利に伴って残りのローンの金利が決まります。

上限金利付変動金利型

上限金利付変動金利型とは、変動金利型にある一定の上限金利額をもうけるローンです。
つまり急激に市場金利が上昇した場合でも、ある一定の金利以上にはならない約束をします。
しかし上限金利額をもうけることで、契約時の市場金利よりは高くはなります。

諸費用って？

諸費用は購入する住宅によって様々です。
一般的な内訳は、登記費用・不動産取得税・仲介手数料・住宅ローンの手続き費用（保証料）・その他引越し費用などです。
そして、大きい買い物をすればどうしても大きくひっついてくる消費税です。
ちなみに土地のみの購入の場合は消費税はかかりません。

保証料

保証料とは万が一住宅ローンが滞ったときに、金融機関が保証会社から返済してもらうための保証料です。

金額はまちまちで、ローンによっては金利は安いけど保証料が高い場合がありますので注意しましょう。
支払い方法もまちまちで、一括払いやローンに組み込まれているものもあります。

保証料は諸費用の中で通常一番費用がかかってきますので、融資先を決める大事な要素の一つと言えるでしょう。

金利の種類の選択

住宅ローンは、金利の種類を決めることが一番難しいと言えます。

それはこれからの市場金利を、ある程度予測しなければならないからです。

一般的な考え方として、現状の市場金利が低いと思う場合は、これから市場金利が上がるかもしれないという予測から、
固定金利型のほうが無難と言われています。
また現状の市場金利が高い思う場合は、これから市場金利が下がるかもしれないという予測から、変動金利型ほうが無難と言われています。

しかしこれはあくまで、一つの考え方です・・・

ローンの金利はいつの市場金利が反映されるのか？

公的ローンの場合は、ローンの申し込みをした時点での市場金利が反映されます。
それに対して民間ローンは融資がはじまった時の市場金利が反映されることが多いです。

そのため民間ローンは、申し込んだ時から融資がはじまるまでの間に市場金利が上がれば、ローンの金利も上がる場合があるので注意しましょう。

元利均等返済

元利均等返済とは、ローン全額（元金と利息）を毎回一定の額を返済します。
そのため計画が立てやすいローンと言えるでしょう。
下図のように返済するたびに、一定の額内で元金と利息の割合が変化し続けます。

元金均等返済

元金均等返済とは、元金を均等に返済します。
そのため当初は元金と大きな利息を同時に支払います。
しかし元金均等返済は、元金の減りが早いため結果的に利息の負担が少なくなります。

財形住宅融資

財形住宅融資とは、勤務先で財形貯蓄を行っている人が利用できる公的ローンです。
金利：固定金利期間選択型（5年）
返済期間：10年～35年（住宅によって異なる）
融資額：財形貯蓄残高の10倍で最高4000万円まで（住宅購入額の80%まで）

自治体融資

自治体融資は、その地域に一定期間在住して勤務している人が利用できる公的ローンです。
しかし全ての自治体が融資を行っているわけではありません。
また昨今の財政難で廃止になった自治体も多いので、お住まいの役所にお問い合わせください。

フラット35

フラット35とは、住宅金融公庫の後任とも言われる代表的な民間ローンです。
金利：固定金利型
返済期間：15年～35年
融資額：100万円～8000万円（住宅購入額の80%まで）
フラット35は、長期固定金利・保証人不要・保証料不要・繰上げ返済不要とメリットが多く、まず検討したいローンと言えるでしょう。
しかしフラット35は借り換えには利用できなかったり、取り扱う金融機関によって金利・融資条件が異なっています。
ご検討の際には、各取り扱い銀行の資料を見比べたうえで、ご自身に合った銀行にトライしてみましょう。

物件購入資金

住宅の購入資金はいくら必要？

一般的に住宅購入額の30%とと言われてます。 目あすとして頭金20%とその他諸費用が10%です。

住宅購入後にかかる費用

・固定資産税（土地や家にかかる税金）
・都市計画税（市街化区域内の土地や家にかかる税金）
・マンションの場合は管理費や修繕費など。
・団体生命保険料（住宅ローンの返済中に死亡・病気といった事態に支払われる保険金）
・その他、火災保険料や地震保険料

金融機関からの融資可能額

各金融機関により可能融資額はピンキリですが、一番の基準は借り入れをする人の前年度の年収となります。

目やすとして年収の30%までが可能融資額と言われています。
年収300万円の場合、年の返済可能額が90万円となります。
そして月で換算して、月々の支払いが75000円までのローンなら可能と判断されます。

そのほかにも年齢や他ローンの残高などで可能融資額が異なってきます。

妻や親族と収入を合算して融資額を上げる

融資額を増やしたい場合に、配偶者などと収入を合算する方法があります。

夫の年収300万円＋妻の年収200万円＝合算年収500万円
しかし、各金融機関それぞれに合算できる条件があります。
例えば、本人と直系の親族に限る場合や合算対象の年齢の条件などがあります。
また合算できる金額は、合算対象の年収の半分しか合算できない場合もあります。

親から資金援助してもらう場合

住宅を購入する場合には親から資金を出してもらう場合がよくあります。

しかし注意する点があります。
それは贈与税と言って財産（110万円以上）を受け取った時にかかってくる税金です。
ちなみに1000万円贈与されると231万円もの贈与税を税務署に収めなければなりません。

親や妻や誰かと共同購入する場合は、共同購入の場合は、住宅費の負担額に応じて共有名義にして登記しなければなりません。
共有名義にしてない場合は、これも共有者の負担額を贈与とみなされることがあります。

またあまりおすすめはできませんが、親の年齢が高い場合に親子リレーローンという長期返済プランもあります。

●相続時清算課税制度を利用する

この長い名前の税金制度を平たく言えば、生前の贈与税をのちに相続税が発生した時にトータルして通算する制度です。

ゆえに税務署に行って相続時清算課税制度の申し込みをすれば、
65歳以上の親から20歳以上の子への贈与であれば基礎控除が2500万円に変わります。

また2500万円をこえる場合は、一律20%の税率で課税させれます。
そしてここがミソですが、相続時に先ほどの贈与額が加算されて課税されても、トータルの相続額が相続税の控除額より少なければ無税になるのです。

住宅ローンの返済プラン

月々の返済プラン

住宅ローンの月々の返済額はみなさん一番考えるところでしょう。
それには、これからの人生設計を総括的に考えることが大切になってきます。

人それぞれ現状の立場は異なりますが、一般的には子供の養育費・老後資金を計算にいれなければなりません。

そのうえで、目あすとして月々の返済額は、総収入額（給料など）の25%とと言われています。
夫の給料が30万円に対して月々の返済額は75000円が目あすとなります。

金利1%の重み

頭のいいあなたは、下図を見てすぐに感じたことでしょう。

金利1%で生涯にわたって支払う額がこれほど違うことが・・・ たった1%の違いで、概算で430万円もの違いがでてきます。
いったい何回海外旅行に行けることでしょうか・・・

ボーナス返済

住宅ローンには、よくボーナス時にまとめて返済するプランがあります。
しかしこれは返済の額にもよりますが、あまりいい返済方法とは言えません。

毎月の返済額もある程度高く、なおかつボーナス時にまとめて返済するといった形ならはじめから返済期間の短縮に繋がりいい返済方法と言えるでしょう。
しかし月々の返済額を軽くして、ボーナス時にまとめて返済するならボーナス時まで間にも利息がつくためにいいプランとは言えないのです。

繰り上げ返済

これは大変有効な返済方法で、ローン途中に一部または全額を繰り上げて返済する方法です。
繰り上げ返済の一番の効力は返済を元金にあてることができるのです。

そうです、一部元金に返済することによって莫大な利息をカットすることができるのです。
しかしローンによっては繰り上げ返済に手数料がかかる場合もあるので注意しましょう。

繰り上げ返済には二つの種類があります。
一つは一部返済したのちに返済の期間を短くする期間短縮型。
もう一つは一部返済したのちに月々の返済額を軽くする返済額軽減型です。

生命保険の見直し

住宅ローンを組む際には、みなさんまず団体生命保険に入るはずです。
そこで以前から生命保険に加入されている人は、その保険の内容を確認してみましょう。

生命保険のプランの中には、よく死亡時に住宅費が保証するプランなどが入っています。
団体生命保険の内容と生命保険の内容を見合わせて、減額できるところがあれば大きな節約につながるかもしれません。

(見本)金銭消費貸借契約書

貸主○○（以下、甲という）及び借主○○（以下、乙という）は以下の通りに金銭消費貸借契約を締結することに合意する。

第一条　本日甲は乙に、金○○万円を貸付、乙はこれを受領した。

第二条　乙は甲に毎月○○万円を毎月25日に現金で支払うものとする。

第三条　本貸付金は金利は付かないものとする。

平成○○年○月○日

貸主（甲）住所○○○○○
氏名○○○○印

借主（甲）住所○○○○○
氏名○○○○印

基本的なお家の選び方

一戸建？それともマンション？

マイホームを購入するときに、まず悩むことは一戸建てにするか？マンションにするか？でしょう。
それぞれにメリット・デメリットがあります。あなたに合うのはどちらでしょう？

一戸建てのメリット　・家の建て替えができる。・庭や駐車場ができる。・ペットを飼える・管理費や修繕費がない。
一戸建てのデメリット・基本手に購入額が高い。・自分で管理や修繕をする。・郊外になることが多い。・階段の上がり下がり。

マンションのメリット　・新築は地震に強い。・場所に恵まれる。・管理人がいる。・購入しやすい。
マンションのデメリット・庭がない。・管理費や修繕費がいる。・ペットを飼うことが難しい。・リフォームに制限がある。
※必ずしも、項目の内容が全てに当てはまりません。
多くの方が一生暮らすマイホームです。マイホームに足を引っ張られるような生活は避けたいですね。
あなたの描く人生に合った、マイホームを選ぶことが大切と言えます。

新築か？中古か？

新築も、中古もそれぞれのメリット・デメリットがあります。
その為、住む人の置かれている立場によって様々な選び方が生まれます。

新築のメリットは、ある程度自分のライフスタイルに合わせた間取りや設備が選べるところでしょう。
そして、新しい家はなんと言っても生活が快適です。
もちろん中古物件にも、いわゆる味というか建築のアート的な良さもあります。

一般的に、中古は新築に比べて２割安いと言われます。
そして、中古を買うなら一戸建てともよく言われます。
理由はわかるように、建物が古くなっても土地という資産が残るからです。

しかし、これも考え方一つで変わってきます。土地価格が下落した場合はどうなるか？です。
見かけたことがないでしょうか？ 廃墟一歩手前の住宅地を。
マンションも、ここに人が住んでるの？というマンションが多数存在します。

大切なことは新築・中古を考えるよりも、将来に渡ってあなたの資産をプラスにするマイホームなのか考えることです。

・中古物件でも将来的ここの土地なら、今の購入額以上の価値がある・・・
・この耐震性の新築だから、将来のリフォーム代のことを考えれば、今の購入額以上の価値がある・・・
・駅近辺の物件だから、将来賃貸にもできるから、今の購入額以上の価値がある・・・
と、マイホームの購入額と、将来マイホームが生みだす利を天秤に掛けることが大切になってきます。

シックハウス症候群

みなさんは、シックハウス症候群をご存知でしょうか？
シックハウスとは、建材に含まれる化学物質が人体に害を与えることです。（頭痛・めまい・体のだるさなど）
中でもホルムアルデヒドやクロルピリホスは影響が大きいと言われます。 クロルピリホスは使用が禁止になっています。

2003年の改正建築基準法により、シックハウス対策が義務化されています。（使用する化学物質の制限や喚起の設定など）
気になる方は購入前に、シックハウス対策の内容を調べておきましょう。
保健所に相談して部屋のホルムアルデヒドの濃度を測ってもらう方法もあります。

バリアフリー

人間は必ず年をとります。また不遇の事故により、明日から車椅子になる可能性もあります。

よく、「年をとったらリフォームすればいい」と言いますが、単純に年をとった時にお金が残っていない場合もあります。
マイナス的な考えではなく、バリアーの少ない住宅は健常者にとっても住みやすい住宅です。

立派な石造りのお家のおじいさんが、実際に言ってたことです。
「若いときは、なんにも考えないからな・・・この家をバリアフリーにするには何百万円もかかる・・・」

体が不自由になったら、すぐに施設に入るという方法もあるでしょうが、
基本的に、体が不自由になったときの生活も考慮して、マイホームを選ぶことが大切でしょう。